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白菜价!杭州今首拍70年租赁宅地,仅国企准入,或影响900万人

摘要:今天下午,不出什么意外的话,杭州第一宗“只租不售”的70年纯住宅用地,就会顺利出让。

今天(27日)下午,不出什么意外的话,杭州第一宗“只租不售”的70年纯住宅用地,就会顺利出让。

先来看一看这块租赁宅地:

这块租赁宅地位于城东新城彭埠板块,位置非常好。

这么说,可能没概念。在它东面约600米处,9月13日和20日,淮矿和金茂分别拿下一块彭埠宅地,楼面价都是3万6。

据了解,只有“市属国有开发公司”才有资格参与竞拍。也就是说,暂时,不是所有人都可以参与这场游戏。所以,那些熟面孔房企,应该一个也见不着。

举牌现场或许就是一次集体怀旧,是钱江、大家、联合、城发还是杭房?

这是房地产历史上,突然冒出来的“新物种”,毕竟又事关国家大计,人多了,容易坏事,还是小心谨慎为上。换句话说,大家心里都没底儿。

我们可以换算一下,这块租赁用地将为市场提供多少租赁房源?

如果按89㎡户型换算,预计增加1010套,但实际操作过程中,这种民生类项目,户型会做得更小一点,因此后续实际增加的租赁房源,只会多,不会少。

短期看,对杭州楼市、买房逻辑不会造成实质性影响。

长期看,可以有两个层面的解读:一,大会上,“房住不炒”的话音刚落,此举是杭州对中央最好、最及时的回应。

而且,我们也看到,杭州并非止步于口头和文件,而是进入实施、具体操作阶段。

比如,9月29日,杭州房管局与阿里巴巴合作开发的全国首个智慧住房租赁平台上线试运行,即杭州市住房租赁监管服务平台正式上线。

二,继上海之后,杭州是全国第二个推出“只租不售地块”的城市。甚至走在深圳前面。11月10日,深圳也将正式出让“纯租赁住宅用地”。

昨天下午,记者问了一位房企城市总经理:你怎么看?他回答说:敢向一线城市发起挑战,地位果然很不一般。

房地产下半场画风大变

最后,炒房客离场?

翻开住建部2009年的一份文件,当时只是把租赁住房被纳入了住房保障体系。

今年5月,住建部又起草了《住房租赁和销售管理条例》并向社会征求意见,租赁住房正式被纳入商品住房的范畴。

请记住两句话:

一,政策如此密集出台,看样子,政府是认真的。二,在中国,如果政府真正下决心去干一件事,恐怕很少有干不成的。

从“中央点名12个城市进行首批住房租赁试点”,到“地方劲头十足地落实推进”,可以预见,房地产行业的下半场,画风将大变。

每一个正在关心或参与这个行的人和企业,都应该及时调整自己的心态和行为。

回到杭州。

8月29日出台的《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,明确提出“未来3年,杭州新增租赁住房总量要占新增商品住房总量的30%。

据媒体报道,2018年杭州土地出让计划里,将有不少地块作为租赁住宅用地。这些地块将大概率出现在城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业集聚区。

除此之外,房企拿地自持仍在继续中。

据统计,截至目前,杭州有54宗土地需要自持面积,其中涉宅用地49宗。粗略统计,需要自持的面积高达120多万㎡。

这些“只租不售”的房源上市后,会降低房价吗?

短期之内,应该很难。

首先,这不是政府强推租赁租房的目的。或者,你这样理解也可以:刚需们,房价太贵了,我也没办法,去租房子吧,我多搞一些出来。

其次,普通老百姓为什么恐慌性买房?并不是真的没房子住,而是钱没地方去保值。最有力的铁证:全款买房!

第三,在可预见的时间里,房地产最有可能的是,租赁市场和买卖市场并行。原来的商品房市场可能会萎缩,但绝对不会消失。只要有买卖,就会有投资客,这是人的天性。

账算不过来,大家却都想参与

开发商:不拿,连玩的机会都没有

早在上半年,记者就问过许多开发商:这些需要自持的地块,你们为什么要坚持拿下来?之后怎么卖,算过账吗?

有的一时答不上来。有的则直说:不用算,算过不来。相信这话的意思,大家都懂的。

遑论其它中小房企,连万科集团某高层也曾抱怨:假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租,租金回报率只有3%,收入扣除税收20%,最终的租金收益率大概只有2.4%。

这样的投资回报率,就连最基本的银行理财都比不过!

但正如大家所见,他们坚持自持拿地,其理由简单又相似:先拿了再说,不然连玩下去的机会都没有。

这是房企版的“上车理论”,跟当下刚需买房是一个心态。

在大时代的裹挟之下,所有人都似乎非常被动。刚需们被动买房,随时担心下一秒踏空;中产阶级被动投资,为晚年生活保卫资产;同样,房企也在被动拿地,迫使自己面对新的商业模式。

在这里,举个不点名的栗子。

某外来房企,刚来杭州不久,正在临平开发一个项目。这家房企非常看好杭州的未来,在土拍现场也经常能见到它的身影,出手很频繁。但是,一到地价上限,就戛然而止。可想而知,怎么可能拿得到地呢!

原来,这家房企老板就是不拿需要自持的地块,“因为没想好怎么做”。后来,杭州公司的负责人劝说无数次后,老板终于点头同意了。

在前不久的一次土拍上,某宅地自持面积比例拍到了55%,最终还是被别家房企拿走了。

未来,杭州还会推出更多的“只租不售地块”,门槛也可能向所有房企开放。

我们就此类土地,咨询过几家房企的相关负责人,没有人拒绝:“只要拿地条件允许,我们都会去参与看看。” “今天算不过账,明天会不会有算得过来呢?

只租不售,铁定亏本?

房企们统统寄希望“不动产证券化”

企业自持只租不售的政策如何才能持续?

任志强说:若一定要持续下去,只能用REITs(不动产投资信托基金或房地产投资信托基金),也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。

“若没有REITs,没有哪个房企能扛得住银行融资成本。”

对于租房者、开发企业,还是各种各样新冒出来的长租公寓运营方,大家都很想知道,租赁这条路能否走得更长远?

10月11日,国内首单长租公寓资产类REITs产品获得“通过”。10月23日,保利租赁住房REITs成功获批,住房租赁证券化实现破冰!

以上两个案例,在一定种程度上,证实了“自持租赁物业资产证券化”确实可行。

没有政策,中国进不了“新租房时代”。

事实上,开发商们也清楚,只租不售铁定亏本,都寄希望不动产证券化。

据记者了解,杭州某本土房企不久前拿的一块高自持比例宅地,其自持部分将用于租赁,目标是“第三年租金回报率达5%”,然后再以此模型,倒推可销售部分的地价成本

因为是员工跟投,所以最终目标还是通过REITs,大家有一个退出机制。

如果依照该房企的模式,假设今天下午彭埠宅地以底价成交,按保本房价=(楼面价*1.035+4000)/88%测算,住宅成本约10480元/㎡。

租赁三年后,要实现每年5%的回报率,年租金需达到524元/㎡。以80㎡户型为例,每月租金大约3500元。

只要今天不拼得太凶,实现这样的“小目标”易如反掌。

而对于更多普通人来说,关心的是,如果我不买房了,真的可以体面的租房子住吗?

就像《爱情公寓》里的那样——有高端物业、有公共空间、有友好的邻居,没有房东突然让你搬走......老一代人应该对美剧《老友记》更有记忆。

但事实呢?却是前两天看到的那篇网文一样:每年只哭一场,每次都为租房。因此,“租不如买”根深蒂固。

从买房到租房,恐怕还需要颠覆好几个观念?


来源:新蓝网-中国蓝新闻客户端综合